Condições de Serviço das Áreas Comuns

Batumi 01.08.2025

De um lado, a Next White LLC (n.º de identificação: 445539855), na pessoa do seu Diretor, Koba Devadze (n.º pessoal: 61001063803), doravante denominada "Vendedora"/"Empresa Administradora", e, de outro lado, a pessoa física LUIS FERNANDO SCHULTZ XAVIER DA SILVEIRA (n.º pessoal/de passaporte: YE528452; data de nascimento: 02/12/1988), doravante denominado "Comprador"/"Proprietário do Apartamento", agindo com base nas leis da Geórgia, celebram o presente contrato nos seguintes termos:

1. Disposições gerais

1.1. Construído pela NEXT WHITE LLC em Batumi, Rua Mamuladze n.º 27, o edifício residencial multiapartamentos e multifuncional (doravante "Edifício Residencial") requer manutenção contínua de sua infraestrutura, exterior, interior e demais bens comuns, para assegurar a acomodação tranquila e confortável dos moradores e hóspedes.

1.2. Conforme previsto no contrato de compra e venda do imóvel, com o objetivo de assegurar a administração e a exploração (manutenção e conservação) dos bens comuns e os serviços necessários ao seu desenvolvimento, as relações entre a "Empresa Administradora" e o "Proprietário do Apartamento" são reguladas pelas "Condições de serviço das áreas comuns" (doravante o "Acordo").

1.3. As partes acordam que as obrigações previstas no presente acordo constituem parte integrante do contrato do imóvel;

1.4. O proprietário do apartamento participa financeiramente no serviço das áreas comuns do edifício residencial conforme as tarifas especificadas na cláusula 2.1 do presente acordo;

1.5. O cancelamento total ou parcial destas disposições, sua rescisão ou violação, ou outra reivindicação/consequência jurídica, não afetará a validade do contrato de compra e venda do apartamento.

1.6. A empresa administradora tem o direito de aprovar unilateralmente as condições de serviço/o regulamento do edifício residencial, incluindo as regras de conduta das pessoas e os regulamentos que regularão as questões relacionadas à proteção da saúde e da segurança das pessoas acomodadas no edifício residencial e outras regras relativas à circulação dos clientes, ao relacionamento com a recepção, ao serviço de manutenção e reparos, à exploração dos elevadores, ao estacionamento, ao descarte de resíduos, ao ruído, à desinfecção, à segurança contra incêndio e outras regras relacionadas ao bom funcionamento do edifício residencial, bem como as sanções decorrentes do descumprimento dessas regras, que resultarão em colocar os proprietários de apartamentos em condições desiguais e em discriminação. Tais regras e regulamentos serão enviados aos proprietários de apartamentos por e-mail e também serão afixados em local visível no hall do edifício residencial.

2. Preço do serviço e condições de pagamento

2.1. Em contrapartida à administração e exploração (manutenção e conservação) dos bens em propriedade comum e ao serviço da infraestrutura do "Edifício Residencial", a taxa mensal a ser paga pelo "Proprietário do Apartamento" à "Empresa Administradora", pelo imóvel registrado em propriedade individual, é de:

1 dólar americano por 1 m², IVA incluído, cuja obrigação de pagamento conta-se a partir do momento da efetiva prestação do serviço pela empresa administradora, sobre o que o comprador será notificado por escrito, por e-mail.

2.2. O pagamento do "preço de compra" será efetuado em lari, à taxa de câmbio equivalente estabelecida pelo Banco Nacional da Geórgia no dia do pagamento, exceto no caso de a liquidação ser feita a partir de país estrangeiro.

2.3. O "Proprietário do Apartamento" é obrigado a pagar integralmente o serviço uma vez por mês-calendário, o mais tardar até o último dia do mês corrente. A liquidação pode ser realizada tanto de forma não em numerário, na seguinte conta bancária da "Empresa Administradora":

GE37TB7047536120100047 (EUR)

GE37TB7047536120100047 (USD)

GE55TB7047536020100095 (GEL),

Beneficiária: Next Hospitality LLC

por transferência, quanto em numerário, conforme as regras estabelecidas pela "Empresa Administradora".

2.4. O "Proprietário do Apartamento" é obrigado a pagar à "Empresa Administradora" o valor do serviço previsto nestas condições a partir das suas próprias receitas recebidas com base no "contrato de administração". Isso somente é possível caso a "Vendedora" seja parte de ambos os contratos mencionados, e igualmente caso o valor a ser recebido pelo "Comprador" em determinado mês, conforme o "contrato de administração", exceda o valor do serviço a pagar no mesmo mês conforme o presente "Acordo".

2.5. No início de cada mês, a vendedora notificará o comprador por escrito, por e-mail, sobre a dívida corrente existente.

2.6. A "Empresa Administradora" tem o direito de realizar as atividades previstas na cláusula 3.2 do presente acordo com o objetivo de obter receita adicional.

2.7. A "Empresa Administradora" tem o direito de alterar (reduzir ou aumentar) o valor da taxa de serviço prevista na cláusula 2.1 do presente acordo, em função da situação comercial existente no respectivo mercado imobiliário da Geórgia, em não mais do que 50% do valor da taxa de serviço prevista na cláusula 2.1 do presente acordo. A alteração da taxa pela "Empresa Administradora" será fundamentada por escrito.

3. Serviços previstos pela prestação

3.1. Com o objetivo de assegurar a administração e a exploração (manutenção e conservação) dos bens em uso comum e os serviços necessários ao seu desenvolvimento, a "Empresa Administradora" é obrigada, às suas próprias custas e com seus meios materiais e técnicos, no âmbito do serviço das áreas comuns, a prestar os seguintes serviços:

a) iluminação das áreas comuns;

b) serviço de administrador;

c) arrumação e limpeza das áreas comuns (incluindo o pátio);

d) exploração da rede comum de comunicações (bombas de água) e das comunicações de esgoto;

e) exploração do sistema de videomonitoramento. As partes acordam que o sistema realizará a gravação das imagens das câmeras de vídeo no território do perímetro; portanto, o sistema não implica vigilância;

f) serviço de botão de alarme de segurança sob gestão do administrador;

g) exploração de elevador operado por cartão ou outro sistema.

3.2. A manutenção das áreas e bens comuns confere à "Empresa Administradora" o direito de, sem consentimento prévio e/ou posterior do "Proprietário do Apartamento":

a) determinar unilateralmente os serviços previstos na cláusula 3.1 deste acordo e tomar as decisões correspondentes;

b) usar os bens comuns para publicidade do "Edifício Residencial" ou de sua própria ou de outra atividade e/ou para atividade publicitária em geral;

c) ceder partes individualizadas dos bens comuns a terceiros, a título oneroso ou gratuito, com direito de uso;

d) permitir que terceiros coloquem objetos nos bens comuns, com o objetivo de exercer atividade econômica ou sem esse objetivo;

e) prestar serviços a terceiros com o uso dos bens comuns;

f) prestar serviços adicionais a terceiros com o uso dos serviços destinados ao funcionamento do "Edifício Residencial";

g) usar os bens comuns ou os serviços destinados ao funcionamento do "Edifício Residencial" para todas as demais atividades econômicas.

3.3. O "Proprietário do Apartamento" não tem o direito de reformar a fachada do "Edifício Residencial" nem o interior das áreas comuns, de alterar os equipamentos instalados e o inventário, incluindo o design da porta de entrada do "Apartamento".

4. Notificações, comunicação, informação

4.1. As notificações oficiais entre as partes serão realizadas por escrito, por telefone, por e-mail ou por outros meios de comunicação acordados entre as partes. A notificação entra em vigor depois que a outra parte a recebe de forma confirmada. Qualquer notificação enviada a uma parte deve estar em georgiano, inglês ou russo. A notificação enviada por escrito considera-se recebida também nos casos em que for devolvida ao remetente pela inexistência do destinatário no endereço indicado, em que o destinatário recusar o recebimento da notificação ou se esquivar de recebê-la.

4.2. A notificação enviada em dia de folga ou após as 16h00 de dia útil considera-se recebida no dia seguinte.

5. Violação de obrigações

5.1. Em caso de violação das obrigações do "Proprietário do Apartamento", poderão ser-lhe impostas, em favor da "Empresa Administradora", as seguintes multas contratuais:

a) em caso de violação do prazo de pagamento da taxa prevista nestas condições — 0,1% (zero, um) do valor a pagar, por cada dia de atraso;

b) em caso de violação do uso das áreas/bens comuns conforme as disposições da cláusula 3.2 destas condições — 10 (dez) lari por cada dia de violação;

c) em caso de notificação à "Empresa Administradora" sobre a rescisão unilateral das presentes condições (independentemente de a "Empresa Administradora" concordar ou não com a rescisão das condições) — imposição de multa no valor de 3.000 (três mil) dólares americanos.

5.2. As partes acordam que, até o pagamento das dívidas vencidas/multas contratuais previstas nestas condições, não se estenderão ao "Proprietário do Apartamento" as vantagens previstas nas presentes condições. Consequentemente, o "Proprietário do Apartamento" é obrigado a suportar o possível desconforto que decorrerá desse processo. As referidas restrições incluem, mas não se limitam a: o uso do elevador existente no edifício residencial, o serviço do administrador que trabalha no edifício residencial e o serviço de segurança.

5.3. À empresa administradora são impostas, em favor do proprietário do apartamento, as seguintes multas contratuais: 10 lari por cada dia de atraso na violação do uso previsto da propriedade, conforme previsto nesta condição.

5.4. O pagamento da multa contratual não libera a parte infratora do cumprimento integral e adequado da obrigação assumida, se a multa for imposta pela violação do prazo de cumprimento da obrigação assumida ou por outro cumprimento inadequado, nem da reparação do dano causado pela violação da obrigação assumida.

5.5. Se a imposição da multa contratual ocorrer pelo descumprimento da obrigação assumida pelo acordo, a parte credora do acordo tem o direito de realizar, diretamente ou por meio de terceiros (outras pessoas), a ação que o cumprimento da obrigação assumida pela parte infratora previa, e de exigir da parte infratora o reembolso das despesas incorridas para tanto, desde que, pelo conteúdo da obrigação, seja possível (admissível) o seu cumprimento pela parte credora diretamente ou por meio de terceiros (outras pessoas).

5.6. Com base nas presentes condições, a parte credora tem o direito, mas não a obrigação, de exigir da parte devedora o pagamento da dívida imposta. O pedido de renúncia feito pela parte credora à parte devedora confirma-se por pedido escrito; caso contrário, presume-se que a parte credora não pediu nem recebeu a renúncia prevista nas presentes condições.

5.7. Considerando que tal ação violaria a aparência arquitetônica do edifício residencial, nenhum "Proprietário de Apartamento" tem o direito de colocar na fachada do edifício residencial painel informativo relacionado à alienação, à locação ou a qualquer atividade comercial/social do apartamento. Por cada caso de violação da referida obrigação, a "Empresa Administradora" tem o direito de impor ao "Proprietário do Apartamento" multa contratual no valor de 100 (cem) lari, por cada colocação. A imposição da multa não libera o "Proprietário do Apartamento" da cessação da ação contrária à regra estabelecida sobre painéis informativos. Caso o "Proprietário do Apartamento" protele a cessação da ação contrária às regras estabelecidas e exceda o prazo razoável admissível para tanto, a "Empresa Administradora" tem o direito de realizar ela própria essa ação.

5.8. Caso o "Proprietário do Apartamento" viole grosseiramente as condições previstas nestas condições, a "Empresa Administradora" tem o direito de encerrar a prestação de serviços individualmente para o proprietário do apartamento e, além disso, de desligar os sistemas de infraestrutura e de serviços vinculados ao "Apartamento". Não é permitido aplicar essas sanções por mais tempo do que até o "Proprietário do Apartamento" cessar tais ações.

5.9. Caso o "Comprador" seja responsável por violação do contrato e/ou tenha dívida conforme as condições do presente "Contrato", a "Vendedora" tem o direito, sem consentimento adicional do "Comprador", de reter/compensar os valores correspondentes decorrentes do "contrato de administração". Assim, serão reduzidos no valor correspondente os impostos previstos no "contrato de administração" cujo pagamento cabe à "Vendedora" na qualidade de "Empresa Administradora".

6. Prazo de vigência do acordo

6.1. O presente acordo vigora por prazo indeterminado.

6.2. Considerando que as condições sobre a administração e exploração (manutenção e conservação) dos bens em propriedade comum e sobre os serviços relacionados ao desenvolvimento dos serviços do edifício residencial são acordadas e assinadas por todos os proprietários dos apartamentos, as presentes condições interpretam-se como a decisão comum dos proprietários dos apartamentos sobre a prestação dos serviços pela empresa administradora conforme estas condições.

6.3. As presentes condições de serviço podem ser denunciadas (rescindidas) por acordo mútuo das partes, com base em acordo escrito, independentemente de ter havido ou não violação, por qualquer das partes, de obrigação(ões) individual(is) assumida(s) pelas presentes condições. Caso uma parte considere que a outra parte violou algum artigo das presentes condições, essa parte tem o direito de exigir da outra parte o cumprimento dessa obrigação, sem direito de rescisão unilateral das condições.

6.4. As presentes "Condições" de serviço podem ser rescindidas pela "Vendedora"/"Empresa Administradora" com base em notificação escrita enviada ao "Comprador" com 30 dias de antecedência, independentemente de ter havido ou não violação, por qualquer das partes, de obrigação(ões) individual(is) assumida(s) pelas presentes condições.

7. Resolução de controvérsias

7.1. As partes resolvem todas as questões controversas decorrentes das presentes condições por meio de negociações mútuas;

7.2. Em caso de desacordo, as partes podem recorrer ao tribunal do local do imóvel.

7.3. No exame da questão controversa em tribunal, aplica-se a legislação da Geórgia.

8. Introdução de alterações no acordo

8.1. Salvo disposição em contrário no presente acordo, quaisquer aditamentos ou alterações às presentes condições considerar-se-ão efetuados se forem feitos com base em acordo mútuo, escrito e assinado pelas partes. Tal aditamento/alteração entra em vigor a partir do momento da sua assinatura pela parte e do respectivo registro. E, se as alterações ou aditamentos às condições exigirem registro no registro público, tais alterações ou aditamentos entrarão em vigor a partir do momento do seu registro no serviço de registro competente.

9. Outras condições do acordo

9.1. Qualquer notificação ou questão relacionada às presentes "Condições" de serviço é enviada entre as "Partes" em forma escrita. A "Parte" que envia a notificação é obrigada a enviá-la previamente à outra "Parte" pelo correio ou por e-mail, ao endereço eletrônico da "Parte" indicado no presente "Contrato". Para os fins do presente "Contrato", as "Partes" são responsáveis por fornecer uma à outra informações de contato atualizadas. Para os fins do presente "Contrato", a notificação enviada ao último endereço conhecido da "Parte" considera-se devidamente entregue, e o risco da falta de comunicação da alteração das informações de contato passa à outra "Parte".

9.2. Quanto às cláusulas do presente acordo que conferem algum direito a uma das partes do acordo, o exercício de tal direito não gera qualquer obrigação da outra parte do acordo, salvo se o presente acordo estabelecer expressamente tal obrigação.

9.3. Os direitos e obrigações das partes constam integralmente das condições e, em caso de controvérsia, qualquer parte das condições tem o direito de, na determinação dos direitos e/ou obrigações das partes, invocar as cláusulas das presentes condições que preveem as obrigações das partes nos termos das condições.

9.4. Em caso de alienação do apartamento, todas as obrigações e direitos nos termos das presentes condições transferem-se a cada novo adquirente, sem alterações; para esses fins, as partes, junto com o contrato de compra e venda do apartamento, registram no registro público as obrigações previstas na cláusula 2.1 destas condições.

9.5. Com o objetivo de simplificar a relação contratual, entre a "Empresa Administradora" e o novo comprador do "Apartamento" será celebrado, mediante solicitação de qualquer das partes, um contrato de serviço das áreas comuns separado, que se baseará nas mesmas condições indicadas nas presentes condições.

9.6. As demais questões previstas nas condições que não estejam reguladas pelo presente acordo regulam-se pela legislação da Geórgia, o que significa que, em caso de controvérsia, nenhuma das partes tem o direito de alegar que não tinha conhecimento dos referidos atos jurídicos ou de suas normas ou disposições individuais.

9.7. Além dos termos definidos no presente "Acordo", os termos entre aspas têm o significado previsto no contrato de compra e venda do imóvel (o "Apartamento") celebrado entre as "Partes".

9.8. A nulidade ou a contrariedade à lei de qualquer parte ou disposição do presente "Acordo" não afetará a legalidade ou a validade nem das disposições individuais do "Acordo", nem do "Acordo" como um todo. Além disso, com o objetivo de assegurar a continuidade do "Acordo", as "Partes" manifestam sua concordância em tomar todas as medidas para acordar a substituição da disposição nula por uma válida.

9.9. As "Partes" ficam isentas do cumprimento das obrigações assumidas na existência de situação de força maior, nas mesmas condições e regras previstas no contrato de compra e venda do imóvel ("Apartamento") celebrado entre as "Partes".

9.10. O acordo foi lavrado em georgiano e inglês, em 2 vias, cada uma delas com igual força jurídica.

9.11. O acordo entra em vigor imediatamente após a sua assinatura pelas partes.

Assinaturas das partes:

Vendedora / Empresa Administradora

Next White LLC

N.º de identificação: 445539855

Tel./celular: +995 514 11 11 11

E-mail: White@nexthotels.ge

Diretor — Koba Devadze

Comprador/Proprietário

ლუის ფერნანდო სჩულტზ ხავიერ და სილვეირა / LUIS FERNANDO SCHULTZ XAVIER DA SILVEIRA

Tel./celular: +995 597 04 90 28

E-mail: lfsxs@mailbox.org