Prezada Sra. Otarashvili, prezados Sr. Siradze e Sr. Mepisashvili,
Prezado Sr. Tsabadze,
Prezado Grupo ELT,

Em 28 de outubro, na 11ª edição do Prêmio Nacional de Turismo, a Next Hospitality LLC recebeu o prêmio de Melhor Projeto Imobiliário de Hotelaria do Ano pelo complexo Next White, em Batumi. Sou proprietário de dois apartamentos nesse complexo, 16-11 e 16-12, na Rua David Mamuladze, 27, registrados e livres de ônus, com a minha fração na propriedade comum do edifício constando da matrícula. Enquanto escrevo, completa-se o 121º dia em que a Next Hospitality me mantém fora dos elevadores da minha própria casa, para cobrar uma dívida que ela mesma fixou, lançada sem qualquer contrato e cujo fundamento ela não conseguiu identificar apesar de repetidos pedidos por escrito. Minha esposa e eu deixamos a Geórgia em 9 de julho e não podemos voltar.

Soube da cerimônia na véspera. Optei por não escrever naquele momento: vocês não teriam tempo de verificar o que digo, e eu não queria interferir numa decisão com base em uma carta não verificada. Escrevo agora, quando podem.

Dirijo-me aos três em conjunto porque cada um teve um papel diferente neste prêmio. Os organizadores e o júri tomaram a decisão. A Grant Thornton, segundo o próprio anúncio de vocês, supervisionou o processo. O Grupo ELT entregou o prêmio e é, ele próprio, uma incorporadora de Batumi. Copio o diretor da Next Hospitality para que a Next possa corrigir qualquer erro no que segue.

O que o vencedor do prêmio fez, em ordem:

Fevereiro de 2025. Antes que minha reforma pudesse começar, a gerente de pós-venda da Next fixou em US$ 2.028 o preço do meu uso do elevador de carga, do qual sou coproprietário, e em GEL 2.400 o do acesso aos meus medidores, já instalados. Nas palavras dela: "O medidor já está instalado, mas vocês não poderão usá-lo até quitarem a pendência." Paguei GEL 8.105,98.

Janeiro de 2026. O gerente da Next pediu o número do meu passaporte e o meu e-mail e, no dia seguinte, enviou dois contratos para assinar, datados de novembro de 2024 e agosto de 2025. Um deles cita um número de passaporte emitido depois da data que o documento traz. Ele os chamou de "uma exigência das regulamentações atuais"; as regulamentações nunca foram nomeadas, nem por ele nem pela advogada da Next. Pelo contrato de administração, a Next ficaria com 40% da renda de aluguel, a um preço que fixa sozinha, sem mínimo garantido. Pelas condições de serviço, a Next fixa regras, taxas e multas unilateralmente, cobra US$ 3.000 pela notificação de rescisão do proprietário, contra GEL 10 por dia pelas suas próprias violações, pode bloquear o acesso de um proprietário aos elevadores por qualquer dívida que declare e cortar os serviços públicos dele por qualquer violação que a Next considere "grave". Recusei-me a assinar ambos. Em menos de uma hora, a Next me cobrou US$ 608 com base nas condições de serviço não assinadas, retroativamente a agosto de 2025, em um prédio que, segundo a própria advogada dela, não foi aceito em exploração.

Julho de 2026. A Next ativou nos elevadores um sistema de chips que havia anunciado no chat dos proprietários nove meses antes, em três línguas, como evitável se os proprietários pagassem as suas supostas dívidas. Até 21 de outubro, os meus chips estavam condicionados à assinatura de um "recibo" contendo a frase "as Partes confirmam que ele não contém disposições ambíguas e que não têm reivindicações uma contra a outra"; a Next confirmou por escrito que o documento não implica renúncia a nada e recusou-se por escrito a remover a frase. Desde 21 de outubro, os chips são oferecidos, mas serão ativados "assim que a dívida pendente for paga". Outros proprietários relatam o mesmo: uma mãe mandada subir as escadas com a criança depois da meia-noite e um gerente fechando a porta na cara de um proprietário que perguntou por que as decisões não eram discutidas com os moradores.

Pela Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos, os elevadores são propriedade comum dos proprietários (artigo 5), todo proprietário pode usá-los (artigo 7), modificações funcionais ou a cessão do uso exigem a decisão unânime de todos os proprietários (artigos 6 e 10), e uma contribuição não paga é cobrada em juízo (artigo 21) ou averbada na matrícula do apartamento (artigo 14), e não imposta por bloqueio. Que eu saiba, desde que me tornei proprietário, em 13 de novembro de 2024, nenhuma assembleia de proprietários jamais foi convocada no Next White. Levei o caso à polícia, ao Defensor do Povo e à Procuradoria; quatro meses depois, três órgãos registraram as minhas queixas e as encaminharam uns aos outros, e nenhum agiu nem se pronunciou sobre o mérito das queixas.

Os proprietários também relatam como são as áreas comuns sob uma empresa que não podem substituir: baratas, sujeira deixada na entrada por uma semana, um gerente afirmando que não existe cronograma de limpeza em nenhum prédio da Next, um carro danificado no estacionamento enquanto a segurança nada fez, e a recusa de imagens do circuito interno a um proprietário que suspeitava que alguém havia entrado no seu apartamento. No Next Apartments, outro prédio do grupo, um proprietário filmou camundongos e outros os relatam dentro dos apartamentos.

A categoria é Projeto Imobiliário de Hotelaria. Os imóveis do projeto pertencem a pessoas como eu, com matrículas registradas. A metodologia de vocês acrescentou este ano uma avaliação por cliente oculto, feita por especialistas internacionais independentes, e um hóspede no Next White recebe um chip na recepção e sobe. Um proprietário que contesta uma cobrança sobe a pé. Pela sua concepção, a avaliação não podia ver a conduta que descrevo, e não insinuo que alguém a tenha ocultado de vocês. Sustento que ela ficou fora do que vocês examinaram e que o prêmio, lido por um comprador, diz o contrário.

Agradeceria respostas às seguintes perguntas.

Aos organizadores e ao júri:
1. O que a avaliação examinou quanto à relação de um indicado com os compradores das suas unidades: os contratos que lhes pedem para assinar, a administração da propriedade comum, a fixação e a cobrança das taxas de serviço?
2. Algum dos fatos acima estava diante do júri quando ele decidiu esta categoria?
3. Qual é o procedimento do prêmio quando uma conduta documentada de um vencedor para com os compradores do seu projeto vem à tona depois da cerimônia?

À Grant Thornton:
4. O que cobriu a supervisão de vocês sobre o processo: a integridade da pontuação e da votação, ou também o mérito do que os indicados apresentaram sobre si mesmos? A Grant Thornton respalda "Melhor Projeto Imobiliário de Hotelaria do Ano" como uma conclusão sobre o projeto, ou apenas o procedimento que o produziu?

Ao Grupo ELT:
5. Em 5 de outubro, enviei ao Grupo ELT, junto com outras cinco incorporadoras de Batumi, um questionário exatamente sobre essas questões: se os compradores precisam assinar um contrato de administração, quem administra a propriedade comum, quem fixa a taxa, como ela é cobrada dos proprietários que a contestam e se o acesso a elevadores ou a serviços públicos é alguma vez restringido. O prazo é 4 de novembro, e cada resposta e cada silêncio serão publicados. O Grupo ELT entregou um prêmio nesta categoria a outra incorporadora de Batumi. As suas próprias respostas diriam aos compradores o que quem entregou esse prêmio considera normal.

Tudo o que está acima está documentado, com as próprias mensagens da Next, as minutas dos contratos, as certidões do registro e as leis, em inglês, russo, georgiano e português:

https://next-dossier.ar.io/

Cada afirmação cita a sua fonte. Se algo no dossiê estiver errado, mostrem-me raciocínio e provas e eu corrigirei; esse convite se estende à Next. Registro no dossiê a minha correspondência sobre este assunto, e esta carta e qualquer resposta a ela também serão registradas lá, na íntegra.

Agradeceria uma resposta em 14 dias, até 12 de novembro. Estou acessível em lfsxs@mailbox.org, no Telegram e no Signal; não atendo ligações nem respondo a SMS.

Atenciosamente,
Luís Fernando Schultz Xavier da Silveira
Proprietário dos apartamentos 16-11 e 16-12, Next White, Batumi
https://next-dossier.ar.io/en/person/me.html