Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos
[Tradução não oficial, feita a partir do original em georgiano e das traduções oficiais em inglês e russo; em caso de divergência, prevalecem o original georgiano e as traduções oficiais.]
Capítulo I
Disposições gerais
Esta Lei regula as relações ligadas à administração da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, define as formas de associação de proprietários de apartamentos e as formas de propriedade dos membros da associação de proprietários de apartamentos, bem como as condições jurídicas básicas de surgimento, formação, atividade e liquidação da associação de proprietários de apartamentos.
A finalidade desta Lei é assegurar as condições jurídicas de administração, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 3. Definição dos termos
Para os fins desta Lei, os termos nela utilizados têm os seguintes significados:
a) associação de proprietários de apartamentos – união dos proprietários das áreas residenciais e não residenciais situadas em um edifício de apartamentos, inclusive das áreas utilizadas para fins comerciais;
b) apartamento em edifício de apartamentos – objeto de propriedade individual em um edifício de apartamentos, que pode consistir em um conjunto de dependências contíguas unidas em um só sistema (interligadas) ou em uma dependência isolada (conjunto de dependências), utilizado para fins residenciais ou não residenciais, inclusive comerciais;
c) edifício de apartamentos – edifício composto por mais de dois objetos de propriedade individual (apartamentos);
d) área total do apartamento – as dependências contíguas unidas em um só sistema (interligadas), a dependência isolada e/ou a soma das áreas das dependências isoladas que se encontram em propriedade individual;
e) propriedade individual – a propriedade sobre o apartamento e/ou a área não residencial, bem como sobre as partes integrantes dessa área que podem ser modificadas, separadas ou acrescentadas sem infringir injustificadamente a propriedade comum ou o direito, fundado na propriedade individual, do proprietário de qualquer outro apartamento, e ainda as dependências auxiliares (porões, sótãos etc.) do edifício de apartamentos que se encontram na posse do membro da associação de proprietários de apartamentos;
f) propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos – o terreno, o edifício de apartamentos nele situado e o conjunto de redes de infraestrutura, equipamentos, instalações, edifícios, construções e benfeitorias a ele ligados que não se encontram em propriedade individual;
g) operação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos – ações voltadas a garantir a funcionalidade da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos e o seu bom estado físico e técnico;
h) manutenção da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos – ações necessárias ao funcionamento cotidiano da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
i) desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos – ações voltadas à melhoria, à alteração funcional ou à reconstrução da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
j) proprietário – o proprietário de um dos apartamentos que se encontram em propriedade individual dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
k) associação de proprietários de casas individuais – associação constituída voluntariamente pelos proprietários de casas individuais situadas em dois ou mais terrenos contíguos;
l) área total dos apartamentos do edifício de apartamentos – a soma das áreas totais dos apartamentos do edifício de apartamentos;
m) condutos de passagem – equipamentos e tubulações de infraestrutura de uso comum que atravessam áreas de propriedade individual.
Capítulo II
Propriedade individual dos membros da associação de proprietários de apartamentos e propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
Artigo 4. Propriedade individual dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. São objeto de propriedade individual dos membros da associação de proprietários de apartamentos os apartamentos que se encontram em propriedade de pessoas determinadas, bem como as dependências auxiliares (porões, sótãos etc.) do edifício de apartamentos que se encontram na posse dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
2. Os membros da associação de proprietários de apartamentos registram em assembleia a situação de fato, na data da entrada em vigor desta Lei, quanto à posse, pelos membros da associação de proprietários de apartamentos, das dependências auxiliares (porões, sótãos etc.) do edifício de apartamentos e tomam, por 2/3 dos votos, a decisão correspondente, da qual se lavra a respectiva ata, salvo se o estatuto determinar outro quórum. Para o registro no Registro Público do direito de propriedade sobre as dependências auxiliares (porões, sótãos etc.) do edifício de apartamentos, o membro da associação de proprietários de apartamentos deve apresentar a ata lavrada pela assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos e a planta que permita determinar a localização da dependência auxiliar.
Artigo 5. Propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. O terreno, a parte do edifício e os edifícios, construções, instalações, redes de infraestrutura e equipamentos que integram a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos e não são propriedade individual constituem a propriedade comum (copropriedade) dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
2. O número de titulares de frações da propriedade comum é determinado de acordo com o número de apartamentos.
3. A fração do proprietário na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos é determinada pela razão entre a área que se encontra em sua propriedade individual e a área total dos apartamentos do edifício de apartamentos.
4. Constituem a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos:
a) o terreno;
b) os edifícios, construções, equipamentos e tubulações de infraestrutura e comunicação destinados a servir à propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c) as estruturas portantes e as estruturas não portantes de vedação (fachada) do edifício de apartamentos (fundações, armação, paredes, sacadas de uso comum, lajes entre pavimentos, parapeitos (guarda-corpos), cornijas, calhas e tubos de queda etc.);
d) os vestíbulos, entradas, corredores, caixas de escada, porões, sótãos, casas de caldeiras, pavimentos técnicos, telhados, elevadores, poços, dutos, tubos de queda de lixo, caçambas de lixo etc., de diversas finalidades, do edifício de apartamentos que não se encontram em propriedade individual;
e) os condutos de passagem.
5. Podem integrar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos bens móveis adquiridos, valores mobiliários e bens imateriais.
6. A fração do membro da associação de proprietários de apartamentos na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos determina a sua fração nas despesas comuns de manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, salvo disposição em contrário do estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 6. Disposição da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. A propriedade individual não pode ser alienada sem a fração dos respectivos proprietários na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
2. É vedado onerar a propriedade individual com hipoteca ou de outro modo sem a fração correspondente na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
3. As restrições à disposição da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos estabelecidas por esta Lei e/ou pelos membros da associação de proprietários de apartamentos com base no estatuto não se aplicam aos casos de disposição da propriedade individual definida nos parágrafos 1 e 2 deste artigo, nem à sua oneração com hipoteca ou de outro modo.
4. Um objeto determinado ou uma parte da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos só pode ser cedido em uso a terceiros de acordo com as regras estabelecidas pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
5. Com base em decisão tomada por unanimidade de todos os membros da associação de proprietários de apartamentos, podem ser cedidos em uso os seguintes objetos integrantes da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos:
a) as caixas de escada e as escadas;
b) os elevadores, os poços de elevador e os demais poços e dutos de uso comum;
c) os corredores e galerias de uso comum;
d) os pavimentos técnicos, as estruturas portantes e as estruturas não portantes de vedação (fachada), os telhados;
e) os equipamentos e instalações mecânicos, elétricos, hidrossanitários e outros que servem ao edifício de apartamentos.
6. É permitido onerar, na forma estabelecida pelo Código Civil da Geórgia, o terreno integrante da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos com direito de uso limitado em favor de membros da associação de proprietários de apartamentos ou de terceiros.
Artigo 7. Uso da propriedade individual e comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. O proprietário pode usar como julgar conveniente as partes do edifício que se encontram em sua propriedade individual e excluir qualquer interferência de outras pessoas sobre elas, desde que com isso não viole a lei nem os direitos de terceiros.
2. O proprietário pode usar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
3. O proprietário, independentemente da localização do seu apartamento, tem, perante os proprietários dos demais apartamentos, a obrigação de arcar, na proporção da sua fração, com as despesas de manutenção e operação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, salvo disposição em contrário do estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
4. O proprietário que não votou a favor de uma medida não diretamente ligada à manutenção e operação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos não é obrigado a arcar com as despesas decorrentes dessa medida. Tampouco tem o direito de exigir os benefícios dela decorrentes, salvo disposição em contrário do estatuto da associação de proprietários de apartamentos ou de decisão da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 8. Administração da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. A administração conjunta da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos cabe aos proprietários, salvo disposição em contrário do estatuto da associação de proprietários de apartamentos ou de contrato.
2. O proprietário tem o direito de, sem o consentimento dos demais proprietários e dentro dos limites do razoável, tomar as medidas necessárias para evitar um dano que ameace de forma imediata a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos. Esse proprietário tem o direito de exigir o reembolso das despesas por ele incorridas.
3. O proprietário tem o direito de exigir que a atividade da associação de proprietários de apartamentos seja conduzida de acordo com o estatuto da associação de proprietários de apartamentos ou, na falta deste, de acordo com os requisitos desta Lei e os interesses comuns dos proprietários dos apartamentos.
Artigo 9. Limites do terreno integrante da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. O estabelecimento e a alteração dos limites do terreno integrante da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, bem como a sua atribuição, são realizados na forma estabelecida pela legislação da Geórgia.
2. As eventuais alterações dos limites do terreno integrante da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos em decorrência do desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos são reguladas na forma estabelecida pela legislação da Geórgia.
Capítulo III
Desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
Artigo 10. Condições de desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. O desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos que altere significativamente a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos e afete o uso da propriedade comum pelos proprietários dos demais apartamentos é realizado com base em decisão tomada por unanimidade de todos os membros da associação de proprietários de apartamentos em assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
2. Em caso de alteração da área da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos em decorrência do desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, as frações dos membros da associação de proprietários de apartamentos são recalculadas e registradas no Registro Público às custas do membro (dos membros) cuja fração aumentou em decorrência da alteração da área, salvo se os membros da associação de proprietários de apartamentos acordarem de outro modo.
3. As condições de desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos em caso de realização de medidas urbanísticas são determinadas de acordo com o Código da Geórgia de Planejamento Espacial, Atividade Arquitetônica e de Construção. (20.07.2018 N3231, em vigor a partir de 3 de junho de 2019.)
Artigo 101. Condições de desenvolvimento do bem que se encontra em propriedade individual do membro da associação de proprietários de apartamentos (11.10.2011 N5095)
1. Sem o consentimento da associação de proprietários de apartamentos, o bem que se encontra em propriedade individual do membro da associação de proprietários de apartamentos pode ser desenvolvido de um modo que afete a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, mas que não implique aumento das áreas em propriedade individual e/ou surgimento de novo objeto de propriedade individual.
2. Se as obras de construção indicadas no parágrafo 1 deste artigo implicarem aumento das áreas em propriedade individual e/ou surgimento de novo objeto de propriedade individual, a associação de proprietários de apartamentos decide sobre a admissibilidade das obras por 2/3 dos votos dos membros.
3. Se as obras de construção indicadas no parágrafo 1 deste artigo implicarem demolição da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, a associação de proprietários de apartamentos decide a respeito por 2/3 dos votos dos membros.
Capítulo IV
Associação de proprietários de apartamentos
Artigo 11. Associação de proprietários de apartamentos em edifício de apartamentos constituída por força da lei
1. Com a entrada em vigor desta Lei, considera-se constituída a associação de proprietários de apartamentos no edifício de apartamentos que se situa em um único terreno e no qual há mais de dois apartamentos em propriedade individual.
2. Com base em decisão tomada por unanimidade de todos os membros da associação de proprietários de apartamentos do edifício de apartamentos situado em um único terreno, e com o consentimento do órgão executivo do município, pode ser constituída associação de proprietários de apartamentos de uma ou de várias entradas. (15.07.2020 N7018)
3. Com base em decisão tomada pelos proprietários de todos os apartamentos de vários edifícios de apartamentos situados em terrenos contíguos, e com o consentimento do órgão executivo do município, pode ser constituída uma única associação de proprietários de apartamentos. (15.07.2020 N7018)
4. As condições de liquidação da associação de proprietários de apartamentos são determinadas por esta Lei e pela demais legislação da Geórgia.
5. A atividade da associação de proprietários de apartamentos é exercida de acordo com esta Lei e com base no estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 12. Associação de proprietários de casas individuais
1. Os proprietários de casas individuais situadas em dois ou mais terrenos contíguos podem constituir associação de proprietários de casas individuais.
2. A atividade, os direitos, as obrigações e o procedimento de liquidação da associação de proprietários de casas individuais são regulados pelo estatuto adotado pelos proprietários das casas individuais.
3. Os requisitos desta Lei, com exceção dos parágrafos 1 e 2 deste artigo, não se aplicam à atividade da associação de proprietários de casas individuais.
Artigo 13. Objetivos da associação de proprietários de apartamentos
Os objetivos da associação de proprietários de apartamentos são a manutenção, a operação e o desenvolvimento da propriedade comum.
Artigo 14. Situação jurídica da associação de proprietários de apartamentos
1. A associação de proprietários de apartamentos não é pessoa jurídica. Ela pode ter conta corrente e outras contas em banco, bem como os demais dados de identificação necessários.
2. A associação de proprietários de apartamentos tem patrimônio próprio, pode adquirir em seu próprio nome direitos e obrigações patrimoniais e não patrimoniais; nas relações jurídicas, a associação é representada pelo presidente ou por outra pessoa para tanto autorizada.
3. A associação de proprietários de apartamentos não responde pelas obrigações dos seus membros.
4. Os créditos dos credores da associação de proprietários de apartamentos podem ser satisfeitos com o patrimônio dos membros da associação de proprietários de apartamentos. Ademais, pelas decisões tomadas pela associação de proprietários de apartamentos, salvo no caso previsto no parágrafo 4 do artigo 7 desta Lei, os membros da associação de proprietários de apartamentos respondem na proporção da sua fração na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, pessoal e solidariamente, e a responsabilidade do administrador contratado é definida por contrato.
5. O presidente da associação de proprietários de apartamentos, mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, ou outra pessoa autorizada pela associação de proprietários de apartamentos pode registrar no Registro Público a dívida de um membro da associação de proprietários de apartamentos para com a associação de proprietários de apartamentos como obrigação vinculada ao bem imóvel, se a dívida exceder 500 laris.
6. Em caso de alienação da propriedade individual, pelas obrigações não cumpridas do membro da associação de proprietários de apartamentos ligadas à condição de membro da associação de proprietários de apartamentos responde o novo proprietário, pessoal e solidariamente.
Artigo 15. Receitas da associação de proprietários de apartamentos
1. Podem ser fonte de receita da associação de proprietários de apartamentos quaisquer receitas não proibidas pela legislação da Geórgia.
2. Só é permitido impor aos membros da associação de proprietários de apartamentos despesas adicionais ligadas ao desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos se isso for aprovado por 2/3 dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 16. Atividade econômica não empresarial da associação de proprietários de apartamentos
1. A associação de proprietários de apartamentos tem o direito de exercer atividade econômica não empresarial, cuja receita deve ser utilizada, em primeiro lugar, de acordo com o estatuto da associação de proprietários de apartamentos, para o cumprimento dos objetivos definidos por esta Lei.
2. A associação de proprietários de apartamentos pode exercer atividade econômica não empresarial dos seguintes tipos:
a) cessão em uso ou alienação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, inclusive de telhados, sótãos, porões e terrenos que não se encontram em propriedade individual. Este parágrafo não se aplica às dependências auxiliares definidas no parágrafo 2 do artigo 4 desta Lei;
b) aplicação de recursos financeiros em bancos ou outras instituições de crédito;
c) outras atividades econômicas não empresariais previstas pela legislação da Geórgia.
Artigo 17. Denominação da associação de proprietários de apartamentos
1. Para participar das relações jurídicas, a associação de proprietários de apartamentos tem uma denominação.
2. A denominação é obrigatoriamente antecedida da abreviatura de associação de proprietários de apartamentos – "APA".
3. Se a associação de proprietários de apartamentos não tiver denominação, considera-se como tal o endereço da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 18. Direitos da associação de proprietários de apartamentos
A associação de proprietários de apartamentos tem o direito de:
a) celebrar contratos com terceiros para o cumprimento dos objetivos definidos por esta Lei e pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos;
b) adquirir bens imóveis e móveis;
c) na forma estabelecida:
c.a) arrendar, alugar, permutar, alienar ou dar baixa nos bens móveis comuns dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c.b) arrendar, alugar ou alienar os bens imóveis comuns (propriedade) dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
d) segurar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
e) utilizar crédito bancário;
f) praticar outros atos definidos pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos que não contrariem a legislação da Geórgia.
Artigo 19. Condição de membro da associação de proprietários de apartamentos
1. É membro da associação de proprietários de apartamentos o proprietário de apartamento no edifício de apartamentos.
2. Caso o apartamento pertença a vários proprietários em regime de copropriedade, eles decidem sobre a designação do seu representante na associação de proprietários de apartamentos. Se os proprietários não designarem representante, considera-se como tal o mais velho dentre eles.
3. A condição de membro da associação de proprietários de apartamentos surge com a aquisição de propriedade individual no edifício de apartamentos.
4. Os interesses dos membros menores de idade da associação de proprietários de apartamentos são representados por seus pais, tutores ou curadores. Os atos em nome dos menores são praticados de acordo com a legislação da Geórgia.
5. Em caso de morte do proprietário do apartamento, liquidação da pessoa jurídica, alienação do apartamento ou extinção do direito de propriedade por outros motivos, cessa, a partir desse momento, a condição de membro da associação de proprietários de apartamentos da respectiva pessoa. O sucessor dessa pessoa ou o adquirente do bem torna-se membro da associação de proprietários de apartamentos a partir do momento do surgimento do direito de propriedade sobre o bem.
Artigo 20. Direitos dos membros da associação de proprietários de apartamentos
O membro da associação de proprietários de apartamentos tem o direito de:
a) possuir, usar e dispor do seu apartamento como julgar conveniente, sem acordo com os demais membros da associação de proprietários de apartamentos, e excluir qualquer interferência de outras pessoas sobre ele, desde que com isso não viole a lei nem os direitos de terceiros;
b) receber, dos recursos da associação de proprietários de apartamentos, o reembolso das despesas urgentes por ele incorridas, dentro dos limites do razoável, para prevenir danos à propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c) participar da atividade da associação de proprietários de apartamentos pessoalmente ou por meio de representante;
d) eleger o presidente da associação de proprietários de apartamentos ou ser eleito presidente da associação de proprietários de apartamentos;
e) receber informações sobre a atividade da associação de proprietários de apartamentos, o estado da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos e as despesas incorridas;
f) apresentar propostas de melhoria da atividade da associação de proprietários de apartamentos;
g) exercer os demais direitos previstos pela legislação da Geórgia e pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 21. Obrigações dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. O membro da associação de proprietários de apartamentos é obrigado a:
a) manter e usar a propriedade individual e a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos de modo a não causar danos aos demais proprietários, e agir dentro dos limites do dever de tolerar as interferências de vizinhança;
b) zelar pelo cumprimento das obrigações indicadas na alínea "a" deste parágrafo pelas pessoas empregadas em seu estabelecimento situado no edifício de apartamentos ou pelas pessoas a quem ceda em uso o terreno ou as partes do edifício que se encontram em sua propriedade ou na propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c) tolerar as interferências sobre a parte do edifício pertencente ao seu apartamento e sobre a propriedade comum (copropriedade) dos membros da associação de proprietários de apartamentos, se tais interferências atenderem às condições previstas nas alíneas "a" e "b" deste parágrafo;
d) permitir que a pessoa autorizada entre em seu apartamento e o utilize temporariamente, se isso for necessário para colocar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos em condições adequadas e para a realização de reparos correntes; o dano com isso causado deve ser ressarcido;
e) tolerar as medidas necessárias à instalação e ao funcionamento das redes de comunicação e de abastecimento. O proprietário em cujo favor tais medidas são realizadas é obrigado a ressarcir o dano com isso causado;
f) participar das despesas necessárias à manutenção e operação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos de acordo com o parágrafo 6 do artigo 5 desta Lei;
g) observar, para proteção da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, as normas e regras construtivas e técnicas, de prevenção de incêndios, sanitárias e outras;
h) ao alienar o seu bem, fornecer à pessoa que deseja adquiri-lo informação completa sobre as obrigações existentes e previstas perante a associação de proprietários de apartamentos;
i) cumprir as demais obrigações estabelecidas pela legislação da Geórgia e pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos.
2. O não uso, pelo membro da associação de proprietários de apartamentos, do bem que lhe pertence, assim como a recusa em usar a propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, não o exime de participar das despesas de manutenção e operação da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
3. Em caso de descumprimento da obrigação definida neste artigo, a associação de proprietários de apartamentos pode recorrer ao tribunal.
Artigo 22. Registro no Registro Público da restrição voluntária estabelecida pelos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. Os membros da associação de proprietários de apartamentos são obrigados a registrar no Registro Público a restrição à posse, ao uso ou à disposição da propriedade individual por eles estabelecida com base em contrato escrito.
2. A restrição definida no parágrafo 1 deste artigo só entra em vigor após o registro no Registro Público.
Artigo 23. Estatuto da associação de proprietários de apartamentos
1. A associação de proprietários de apartamentos pode ter um estatuto, que define:
a) as regras de introdução de alterações e acréscimos no estatuto da associação de proprietários de apartamentos;
b) as regras de desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c) o montante das despesas regulares dos membros da associação de proprietários de apartamentos e das contribuições para as despesas adicionais ligadas ao desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, de acordo com o parágrafo 6 do artigo 5 desta Lei;
d) as regras de adoção e execução do plano de gestão;
e) as regras de alienação, aluguel, arrendamento e penhor da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, bem como de transferência de servidão ou de outro direito a outras pessoas;
f) as regras de obtenção e concessão de empréstimos;
g) as regras de aquisição da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
h) as regras de eleição e destituição do presidente da associação de proprietários de apartamentos;
i) o procedimento de transferência ao administrador contratado das funções de administração da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
j) outras questões ligadas à atividade da associação de proprietários de apartamentos.
2. Se o número de membros da associação de proprietários de apartamentos não exceder doze, os membros da associação de proprietários de apartamentos adotam o estatuto da associação de proprietários de apartamentos por 3/4 dos votos e, em todos os demais casos, por 2/3 dos votos.
3. Se, no prazo de 3 meses após a entrada em vigor desta Lei, não for adotado o estatuto da associação de proprietários de apartamentos, a atividade da associação de proprietários de apartamentos é exercida segundo as regras estabelecidas no Capítulo V desta Lei, até a adoção de novo estatuto pelos membros da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 24. Liquidação da associação de proprietários de apartamentos
1. A liquidação da associação de proprietários de apartamentos ocorre:
a) se o edifício de apartamentos ou a entrada (as entradas) do edifício de apartamentos em que foi criada a associação de proprietários de apartamentos for totalmente destruído;
b) se uma única pessoa se tornar proprietária de todos os apartamentos da associação de proprietários de apartamentos constituída nos termos desta Lei ou de todos os apartamentos da entrada (das entradas) do edifício de apartamentos em que foi criada a associação de proprietários de apartamentos;
c) nos demais casos estabelecidos pela legislação da Geórgia.
2. Em caso de liquidação da associação de proprietários de apartamentos, a propriedade comum remanescente dos membros da associação de proprietários de apartamentos, com exceção do terreno, é redistribuída entre os membros da associação de proprietários de apartamentos de acordo com as suas frações.
3. O terreno remanescente após a liquidação da associação de proprietários de apartamentos não é distribuído entre os membros da associação de proprietários de apartamentos. Ele é considerado propriedade conjunta dos membros da associação de proprietários de apartamentos. O montante (bem) obtido em caso de alienação ou oneração jurídica do terreno é distribuído entre os proprietários de acordo com a fração que detinham antes da liquidação da associação de proprietários de apartamentos.
Artigo 25. União de associações de proprietários de apartamentos
As associações de proprietários de apartamentos podem, para a defesa dos interesses comuns, criar uniões na forma estabelecida pela legislação da Geórgia.
Capítulo V
Administração da associação de proprietários de apartamentos
Artigo 26. Administração da associação de proprietários de apartamentos
1. A atividade da associação de proprietários de apartamentos é dirigida pelo presidente da associação de proprietários de apartamentos.
2. No edifício de apartamentos com mais de duas entradas, o presidente da associação de proprietários de apartamentos pode designar um representante por entrada, cujas funções são definidas pelo estatuto da associação de proprietários de apartamentos; caso os membros da associação de proprietários de apartamentos não tenham adotado estatuto, o representante designado pelo presidente da associação de proprietários de apartamentos atua de acordo com esta Lei e com as instruções do presidente da associação de proprietários de apartamentos.
3. Na assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, o presidente da associação de proprietários de apartamentos é eleito, por prazo determinado, por 2/3 dos votos dos membros da associação de proprietários de apartamentos. Se, no prazo de 3 meses após a adoção desta Lei, não for eleito o presidente da associação de proprietários de apartamentos, as funções de presidente da associação de proprietários de apartamentos são exercidas, até a eleição de novo presidente, pelos membros da associação de proprietários de apartamentos em rodízio, por períodos de 6 meses, na ordem definida por sorteio na assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
4. Pode ser eleito presidente qualquer membro da associação de proprietários de apartamentos ou um administrador contratado.
5. Na ausência do presidente ou na impossibilidade de ele exercer as suas funções, estas são exercidas, por sua incumbência, por um dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
6. Expirado o mandato do presidente da associação de proprietários de apartamentos, o antigo presidente é obrigado a transmitir integralmente ao novo presidente as informações, a documentação e os bens materiais em seu poder ligados à atividade de presidente da associação de proprietários de apartamentos.
7. Se, no prazo de 3 meses após a adoção desta Lei, a associação de proprietários de apartamentos não adotar o estatuto da associação de proprietários de apartamentos, o presidente da associação de proprietários de apartamentos, até a adoção do estatuto pelos membros da associação de proprietários de apartamentos:
a) convoca e dirige a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
b) assegura a execução das decisões da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
c) mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, toma as medidas necessárias para assegurar a devida manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
d) mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, define as despesas da associação de proprietários de apartamentos para o exercício econômico corrente;
e) mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, define o montante das despesas regulares dos membros da associação de proprietários de apartamentos e das contribuições para as despesas adicionais ligadas ao desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, de acordo com o parágrafo 6 do artigo 5 desta Lei;
f) mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, assegura a alienação, o aluguel, o arrendamento e o penhor da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos, bem como a transferência de servidão ou de outro direito a outras pessoas;
g) mediante acordo com a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos, assegura a obtenção e a concessão de empréstimos;
h) toma as medidas necessárias para a observância de quaisquer prazos ou para a prevenção de quaisquer consequências jurídicas negativas;
i) recebe e paga os montantes destinados à cobertura de despesas e dívidas, quando isso diga respeito aos assuntos comuns dos proprietários;
j) celebra contratos e apresenta a documentação necessária, quando isso esteja ligado à manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos e aos interesses comuns dos membros da associação de proprietários de apartamentos;
k) assegura o cumprimento, pela associação de proprietários de apartamentos, das condições e obrigações contratuais assumidas;
l) representa a associação de proprietários de apartamentos em juízo e perante outros órgãos.
8. O proprietário tem o direito de executar, pessoalmente ou por meio de terceiros, os trabalhos ligados à manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos. Nesses casos, os trabalhos por ele executados são contabilizados e avaliados pelo presidente. A contribuição do proprietário para as despesas é reduzida na medida do trabalho executado, salvo disposição em contrário do estatuto da associação de proprietários de apartamentos ou de decisão da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
9. O presidente assegura a contratação de trabalhadores e empregados, e a celebração de contratos com eles, para a manutenção, operação e desenvolvimento da propriedade comum dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
10. O presidente cumpre as demais obrigações decorrentes da legislação da Geórgia.
Artigo 27. Convocação da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. A assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos é convocada pelo presidente da associação de proprietários de apartamentos pelo menos uma vez por ano. Essa regra só se aplica ao caso em que os membros da associação de proprietários de apartamentos não tenham adotado estatuto ou em que o estatuto não disponha de outro modo.
2. Na ausência do presidente ou caso ele se furte à obrigação de convocar a assembleia, a assembleia pode ser convocada por qualquer proprietário, salvo disposição em contrário do estatuto.
3. Em caso de necessidade urgente, a assembleia é convocada imediatamente.
4. Os membros da associação de proprietários de apartamentos devem ser notificados por escrito da convocação da assembleia.
5. A assembleia é dirigida pelo presidente da associação de proprietários de apartamentos, salvo se a assembleia decidir de outro modo.
Artigo 28. Assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos
1. As regras definidas neste artigo só se aplicam ao caso em que os membros da associação de proprietários de apartamentos não tenham adotado estatuto.
2. A assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos tem poderes para deliberar se estiverem presentes 2/3 dos membros da associação de proprietários de apartamentos.
3. Se a assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos não tiver poderes para deliberar, o presidente da associação de proprietários de apartamentos convoca novamente a assembleia com a mesma ordem do dia. Essa assembleia tem poderes para deliberar independentemente do número de participantes, o que é indicado na convocação da assembleia.
4. Cada proprietário tem um voto na tomada de decisões na assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos. Se o apartamento tiver vários proprietários, eles só podem exercer o direito de voto conjuntamente. Se o proprietário tiver vários apartamentos, tem o número de votos correspondente à quantidade de apartamentos.
5. As decisões na assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos são tomadas por mais da metade dos votos dos presentes, salvo disposição em contrário desta Lei.
6. O membro da associação de proprietários de apartamentos não tem o direito de participar da votação:
a) em caso de conflito de interesses;
b) se a questão disser respeito a ação judicial proposta contra ele.
7. A decisão da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos é registrada em ata, lavrada e assinada por quem presidir a assembleia. Cada proprietário tem o direito de tomar conhecimento da ata.
8. O membro da associação de proprietários de apartamentos pode impugnar a ata em juízo.
9. O cumprimento da decisão da assembleia dos membros da associação de proprietários de apartamentos é obrigatório para cada membro da associação de proprietários de apartamentos, inclusive para aquele que, por qualquer motivo, não tenha participado da votação.
Capítulo VI
Relações com os órgãos do município
(15.07.2020 N7018)
Artigo 29. Relações com os órgãos do município (15.07.2020 N7018)
1. Os órgãos do município apoiam a formação de associações de proprietários de apartamentos, para o que podem realizar as seguintes medidas:
a) trabalho de divulgação e esclarecimento junto aos proprietários;
b) preparação, em conjunto com os órgãos competentes e com a participação de grupos de iniciativa, das fichas técnicas dos edifícios de apartamentos e de informações sobre o estado técnico dos edifícios de apartamentos;
c) cadastro das associações de proprietários de apartamentos;
d) capacitação dos membros das associações de proprietários de apartamentos;
e) elaboração de programas de apoio às associações de proprietários de apartamentos.
2. Os órgãos executivos do município, de acordo com os parágrafos 2 e 3 do artigo 11 desta Lei, dão consentimento:
a) à constituição de associação de proprietários de apartamentos de uma ou de várias entradas, com base em decisão tomada por unanimidade de todos os membros da associação de proprietários de apartamentos do edifício de apartamentos situado em um único terreno;
b) à constituição de uma única associação de proprietários de apartamentos, com base em decisão tomada pelos proprietários de todos os apartamentos de vários edifícios de apartamentos situados em terrenos contíguos.
Capítulo VII
Disposições transitórias e finais
Artigo 30. Disposições transitórias
1. No prazo de 6 meses após a entrada em vigor desta Lei, o Governo da Geórgia deve:
a) adotar o procedimento de estabelecimento dos limites dos terrenos integrantes da propriedade comum dos membros das associações de proprietários de apartamentos;
b) para a plena entrada em vigor do artigo 14 desta Lei, apresentar ao Parlamento da Geórgia as alterações correspondentes a serem introduzidas nas Leis da Geórgia "sobre o Registro de Direitos sobre Bens Imóveis" e "sobre as Taxas Estabelecidas pelos Serviços Prestados pela Agência Nacional do Registro Público".
2. Até que o Governo da Geórgia defina o procedimento de estabelecimento dos limites dos terrenos integrantes da propriedade comum dos membros das associações de proprietários de apartamentos, os parágrafos 1 e 2 do artigo 4 desta Lei aplicam-se às dependências auxiliares situadas nos edifícios de apartamentos em que, nos termos desta Lei, são criadas associações de proprietários de apartamentos.
3. O procedimento de estabelecimento dos limites dos terrenos integrantes da propriedade comum dos membros das associações de proprietários de apartamentos, a ser adotado pelo Governo da Geórgia com base na alínea "a" do parágrafo 1 deste artigo, não se aplica aos terrenos cuja atribuição (estabelecimento dos limites) aos edifícios residenciais de apartamentos já tenha sido realizada antes da adoção do referido procedimento.
Artigo 31. Entrada em vigor da Lei
Esta Lei entra em vigor em 1º de agosto de 2007.
Presidente da Geórgia Mikheil Saakashvili
Tbilisi
11 de julho de 2007
Nº 5277-რს