Паразит живёт за счёт хозяина. Он питается тем, что принадлежит хозяину, при отрицательном чистом вкладе, от него нельзя избавиться, и он причиняет хозяину вред, когда тот сопротивляется. Эта страница проверяет это определение на двух документах и на истории поведения. Документы — это договор управления и условия обслуживания, которые Next прислал мне 28 января 2026 года, подписи под которыми требовали под принуждением и которые я отказался подписать. Поведение — это действия Next в каждом нашем обмене. Мерило на всём протяжении — Закон о товариществах собственников жилья: что собственники здания имеют по закону и что эти документы у них отняли бы.

Сначала два замечания, чтобы ни одному читателю не пришлось делать их за меня. Плата за обслуживание умеренна: 1 доллар США за квадратный метр в месяц, около 101 доллара за мои две квартиры. И перечисленные услуги реальны: свет, уборка, водяные насосы, администратор, камеры, лифты. Собственникам всё это нужно, и они платили бы за это при любом управлении. Паразитизм не в цене услуг. Он во всём, что документы к ней прикрепляют.

Договор управления

Договор управления передаёт мои квартиры Next для сдачи в аренду на пять лет с продлением. Вот что Next забирает.

Сорок процентов от суммы, которую устанавливает Next. По пункту 4.3 Next оставляет себе 40% дохода от аренды после НДС и «предусмотренных договором вычетов». Из 60% собственника затем оплачивается всё остальное: подоходный налог (4.3); электричество, вода, интернет и уборка, «в том числе и в период сдачи „Апартамента“ в аренду» (4.4); банковская комиссия, если его счёт за границей (4.6); ремонт после каждого гостя (6.2); капитальный ремонт через пять–семь лет, при необходимости (6.3); и плата за общие зоны, удерживаемая у источника (4.8). На 40% Next не ложится ни одна из названных в договоре затрат. Период и условия сдачи в аренду, как и цену, «определяет „Управляющая компания“ в одностороннем порядке» (4.1, 4.2), а договор «не содержит оговорок о предоставлении „Собственнику“ ежемесячного гарантированного дохода» (5.6). Сдайте квартиру достаточно дёшево — и 60% собственника, за вычетом коммунальных расходов на гостя и уборки, окажутся меньше нуля. Для собственника нет нижней границы, для Next нет риска.

Дополнительные услуги гостю. Как только гость заселился в мою квартиру, «любая дополнительная услуга, полученная гостем в комплексе», — это доход, «принадлежащий только „Управляющей компании“» (5.7). Поставьте это рядом с 4.4: стоимость уборки после гостя идёт из моих 60%; плата за уборку, взимаемая с гостя, если Next взимает её как таковую, как это обычно делается в таких объявлениях, — это доход Next. Я несу расходы. Next оставляет себе плату.

Гостей выбирает Next; за ущерб плачу я. Пункт 6.2 говорит, что «за любой ущерб, причинённый „Апартаменту“ в результате сдачи его в аренду третьим лицам, ответственность несёт „Управляющая компания“», и в том же предложении — что обязанность по оплате «лежит на „Собственнике“ на основании счёта, выставленного „управляющим гостиницей“», с удержанием из дохода собственника. Next выбирает гостя, Next решает, что ремонтировать, Next выбирает, кто ремонтирует и по какой цене, Next выписывает счёт и Next удерживает его. Согласие собственника в этом пункте относится к самому проведению работ, а не к их стоимости. Единственный пункт договора, где независимая оценка важнее всего, — единственный, где её нет (6.3, о капитальном ремонте, хотя бы говорит, что стороны «должны согласовать справедливую смету»). Пункт 6.1 завершает картину: Next «вправе застраховать „Апартамент“» за свой счёт. Вправе, а не обязана; без названного риска; без названного выгодоприобретателя. Это не защита собственника. Это опцион, которым владеет Next, по полису, который выбирает Next, с выплатой тому, кого выбирает Next.

Гость в собственном доме. Квартира передаётся Next «с правом пользования на весь договорной период», и Next «наделена исключительным полномочием» сдавать её (5.1). Если я хочу в ней пожить, я уведомляю письменно за неделю в низкий сезон и за месяц в высокий (3.2). Если она уже забронирована, Next «при наличии возможности» размещает меня в «свободном „Апартаменте“ аналогичного типа» и вычитает из моего дохода то, что тем временем зарабатывает моя собственная квартира (3.3). Я не могу приостановить договор, пока действует бронирование (3.4, 3.5).

Выхода нет — ни для меня, ни для того, кто купит у меня. Договор действует пять лет и продлевается ещё на пять, если не расторгнут (8.2, 8.3); после продления Next может изменить пропорцию «в соответствии с положением, существующим на рынке» (8.3). Досрочное расторжение — «по обоюдному соглашению сторон или по инициативе „Управляющей компании“» с уведомлением за 30 дней (8.4). Next может бросить меня в любой момент. Я не могу уйти никогда. Next может передать весь договор «другому третьему лицу — другой управляющей компании», причём согласие «считается данным» моей подписью (5.9). А при продаже я обязан «ознакомить покупателя со всеми правами и обязанностями, предусмотренными настоящим договором» (5.8). Покупатель, читающий документы, покупает пять самопродлевающихся лет, которые он не может прекратить. Это скидка на каждую квартиру в здании — в пользу никого, кроме Next.

Что получает собственник. Шестьдесят процентов от суммы, которую устанавливает Next, за вычетом перечисленных выше расходов; место на Booking и Airbnb (4.7); включение в рекламу Next, которое «входит в цену» (5.5); ежемесячный расчёт (4.5); веб-портал (5.10). Это полный список.

Условия обслуживания

Условия обслуживания — это договор об общем имуществе: вестибюль, двор, лифты, насосы, камеры. Это имущество принадлежит собственникам сообща, по закону. Вот что Next забирает.

Наше имущество — доход Next. Без «предварительного и/или последующего согласия „Собственника апартамента“» Next может передавать «отдельные части общего имущества» третьим лицам «возмездно» (3.2(в)), позволять третьим лицам размещать там свои вещи «с целью осуществления экономической деятельности» (3.2(г)), размещать на нём рекламу (3.2(б)), продавать услуги с его помощью (3.2(д), 3.2(е)) и использовать его «для всей иной экономической деятельности» (3.2(ж)) — всё это «с целью получения дополнительного дохода» (2.6). Ни одно предложение не относит хоть часть этого дохода собственникам, чьё это имущество. Next монетизирует имущество хозяина в свою пользу, при этом взимая с хозяина плату за его содержание. Закон требует единогласного решения собственников, прежде чем пользование рядом частей общего имущества будет передано кому бы то ни было (статья 6(5)). Этот пункт заменяет решение подписью.

Правила, санкции и плата по своему усмотрению. Next утверждает правила здания и санкции за их нарушение «в одностороннем порядке» (1.6) и может изменять плату вверх или вниз наполовину (2.7). Собственник не вправе изменить дизайн собственной входной двери (3.3).

Три тысячи долларов против десяти лари. Просрочка платежа обходится собственнику в 0,1% в день, 36,5% в год (5.1(а)). Уведомить Next об одностороннем расторжении стоит собственнику 3 000 долларов США, «независимо от того, согласна „Управляющая компания“ с прекращением условий или нет» (5.1(в)), хотя 6.3 вообще отказывает собственнику в праве на одностороннее расторжение: штраф — за сам вопрос. Собственная же неустойка Next, «при нарушении целевого использования имущества», — 10 лари в день (5.3).

Лифт, ресепшен, охрана, коммунальные услуги. До уплаты «просроченных задолженностей/неустойки» на собственника не распространяются преимущества, включая «пользование имеющимся в жилом доме лифтом, услуги работающего в жилом доме администратора и службы безопасности», и он «обязан терпеть возможный дискомфорт» (5.2). При нарушении, которое Next сочтёт «грубым», Next может «отключить привязанные к „Апартаменту“ инфраструктурные и сервисные системы» (5.8). Next применяет ко мне 5.2 с 1 июля 2026 года, без моей подписи.

Навсегда — для собственника; тридцать дней — для Next. Соглашение «действует бессрочно» (6.1). У собственника нет «права одностороннего прекращения условий» (6.3); Next может расторгнуть их с уведомлением за 30 дней (6.4). При продаже всё переходит «к каждому новому приобретателю без изменений» (9.4), и с ним подписывается новый экземпляр (9.5).

Три детали. Договор заключается с Next White, продавцом; деньги идут на счёт Next Hospitality (2.3). Плата может удерживаться из дохода собственника от управления «только в случае, если „Продавец“ является стороной обоих упомянутых договоров» (2.4): два документа составлялись как пара, поэтому и пришли парой. А в перечне услуг значится «эксплуатация лифта, действующего по карточной или иной системе» (3.1(ж)) — в документе, ложно датированном 1 августа 2025 года, за два месяца до того, как Next объявил собственникам о чипах. Инструмент принуждения был «услугой» с самого начала.

Что получает собственник. Семь услуг пункта 3.1 за 1 доллар за квадратный метр; ежемесячное уведомление о том, сколько, по словам Next, он должен (2.5); письменное обоснование изменений платы (2.7); и суд (7.2). Никакого отчёта о расходах. Никакого голоса в правилах. Никакой доли дохода от собственного имущества. Никакого выхода.

Неоказанные услуги

Пункт 3.1 обязывает Next оказывать семь услуг «за собственный счёт». Собственники Next White сообщают, что они получают: тараканов; грязь в подъезде целую неделю; машину, повреждённую на парковке, пока служба безопасности бездействовала; отключение электричества, объявленное через десять минут после начала; посылки, которые не принимают на ресепшене; и менеджера, который говорит, что графика уборки нет ни в одном здании Next.

Взамен договор даёт собственнику: неустойку в 10 лари в день по пункту (5.3), формулировка которого явно не охватывает услугу, не оказанную вовсе; никакого права удержать плату; никакого права расторгнуть договор (6.3); и 9.2, по которому право, предоставленное одной стороне, «не порождает какого-либо обязательства другой стороны», если договор прямо не говорит об этом. Собственник, чью машину повредили, платит за службу безопасности, которая смотрела, как это происходит, продолжает платить и не может уйти. Его собственная просрочка стоила бы ему 0,1% в день и лифта. Десять лари в день с одной стороны; лифт — с другой.

Разница

У каждого пункта выше есть аналог в Законе о товариществах собственников жилья. Эта разница и есть паразитизм: не услуги, которые собственники обеспечили бы себе сами, а то, что Next поместил между собственниками и их собственным зданием.

Правая колонка — то, для чего Next нужна была моя подпись. Левая — то, что у собственников этого здания есть без всякой подписи.

То же поведение — вне бумаги

Ничто в документах не случайность составителя. Так Next ведёт дела. Каждый раз, когда я давал, Next оставлял себе; каждый раз, когда я спрашивал, Next не отвечал на мои вопросы или, отвечая, отказывал в моих просьбах.

• 27 января 2026 года Next запросил номер моего паспорта, электронную почту и телефон; я отправил их тем же вечером. На следующий день они вернулись ко мне внутри двух сфальсифицированных договоров.
• 28 января я предложил простое соглашение с перечнем услуг за 100 долларов в месяц плюс 600 из 608 долларов, которые требовал Next, без односторонних полномочий и без передачи прав на мои квартиры. Ответа нет.
• 4 февраля я предложил компенсировать Next, при необходимости задним числом, и попросил указать, что он считает причитающимся. Получение было подтверждено 6 февраля с письменным обязательством ответить. Ответа нет по сей день.
• В марте я заплатил 2 170 лари без договора и без какого-либо отчёта об общих расходах. Принято и оставлено себе.
• 1 июля я предложил получить чипы под простую расписку. Отказано. Я попросил убрать отказ от претензий из формы, которая, по словам самого Next, ни от чего не отказывает. Отклонено.
• 4 июля я запросил пять документов с тридцатидневным сроком. В трёх из пяти отказано или проигнорировано.
• 17 августа директор предложил изложить подробности инцидента на ресепшене, связанного со здоровьем; я изложил их на следующий день и спросил, выдадут ли чипы представителю с моей письменной доверенностью. Подробностями так никто и не занялся, но на мой вопрос ответил Саба — более чем через два месяца, и отрицательно.
• 21 октября Саба написал мне, отступив от требования подписи под отказом от претензий. Я спросил его, что изменилось, будет ли предложение сохранено до моего возвращения в Грузию, и попросил передать вопрос, требующий ответа «да или нет», юридической команде Next. Он не ответил, направив меня к директору, который настолько некомпетентен, что так и не ответил на письмо, которое сам же предложил прислать, либо никогда на самом деле не собирался отвечать.

Next заявляет права в отношении меня — на сумму, на подпись, на пользование моим имуществом, — не исполняя ни одной из обязанностей, которые Закон возлагает на того, кто управляет зданием: ни отчёта о расходах, ни протоколов, ни записи о каком-либо решении, ни ответа на письменный запрос о правовой норме, на которую он сослался. Он берёт, что может, и не отвечает ни на что. Это документы — в поведении.

Есть ещё одно, что каждый платёж делает для Next. Комплекс имеет статус туристического предприятия, и плата, которую Next выставляет собственникам, засчитывается в оборот, который он должен показать Службе доходов, чтобы сохранить освобождение от НДС. Каждый платящий собственник помогает Next сохранить налоговую льготу; каждый неплатящий — шаг от неё. Это мотив, а не регламент.

Чего я хочу

Я хотел бы, чтобы Next покинул здание и дал собственникам управлять им, отчитываться друг перед другом, устанавливать свою плату и нанимать, кого они выберут, — что Закон уже предусматривает. Всё на этой странице — расстояние между этим и тем, что Next положил передо мной на подпись.